Bye bye bemiddelingskosten
Vechten voor teruggave
Een bemiddelingsbureau mag de huurder niet laten betalen voor werkzaamheden die hij uitvoert voor de verhuurder.
Dit verbod gold al voor zelfstandige woonruimten, maar sinds 1 juli 2016 geldt dit verbod bij wet ook voor onzelfstandige woningen, oftewel kamers.
Terugvorderen.nl helpt huurders bemiddelingskosten terug te vorderen en heeft tot nu toe zo’n zeshonderd huurders bijgestaan. In ongeveer één op de vijf gevallen kwam het tot een rechtszaak.
Huurbemiddelaars wisselen regelmatig van rechtspersoon, dit bemoeilijkt het voor huurders om hun bemiddelingskosten terug te vorderen.
Twee rechterlijke uitspraken bieden hoop. De rechtbanken oordeelden dat nieuwe bv’s de kosten terug moesten betalen die huurders betaalden aan de oude bv’s.
Sommige bemiddelingsbureaus vragen potentiële huurders om bemiddelingskosten contant te betalen, zonder zelf een betalingsbewijs te leveren waarin de in rekening gebrachte kosten zijn gespecificeerd.
Leestijd: 8 minuten (1310 woorden)
Het is 2014. Pabostudente Sam Huisman heeft haar oog laten vallen op een appartement in de buurt van Station Noord, waar ze samen met een vriendin wil intrekken. Groot is haar vreugde als ze van bemiddelaar Spot In te horen krijgt dat ze de woning mag huren. Ze ontvangt een uitnodiging voor het ondertekenen van het huurcontract.
In de uitnodiging wordt aangekondigd dat Huisman bemiddelingskosten moet betalen. En dat is onterecht, want huurmakelaars mogen huurders geen bemiddelingskosten in rekening brengen voor woningen die ze – op kosten van een verhuurder – aan de man moeten zien te brengen. ‘Met de insteek dat we deze kosten achteraf terug konden vorderen, gingen we de afspraak in’, vertelt Huisman.
Advocaat in de arm
Op de afspraak wordt duidelijk dat de studentes het bedrag, eenmaal de maandelijkse huur van 726 euro, contant moeten voldoen. ‘Toen we dit weigerden, vertelden ze ons dat het niet anders kon. Er was namelijk geen rekeningnummer waarnaar we het bedrag over konden maken’, herinnert de pabostudente. De vriendinnen voelen de bui al hangen en vragen om een betalingsbewijs. ‘Het enige wat ze ons zogenaamd konden geven was een kwitantie, een geschreven bonnetje, zonder specificatie van de kosten’, aldus Huisman. Het is akkoord gaan of de optie op de woning verliezen.
De studentes kiezen voor het eerste: ze hoesten 726 euro aan contanten op en betrekken het appartement. Daar blijkt dat ook de buren een onterechte bemiddelingsvergoeding hebben betaald, waarop Huisman naar het Steunpunt Bemiddelingskosten stapt. Het steunpunt neemt een advocaat in de arm. Die benadert Spot In met e-mails en brieven, maar een reactie van het bedrijf blijft uit. Uiteindelijk blijkt Spot In zich uitgeschreven te hebben uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK).
Na zijn mislukte pogingen om contact te leggen – en wegens het gebrek aan een gespecificeerde nota – ziet de advocaat geen heil in een juridische procedure. ‘Het was duidelijk dat Spot In wist dat we de bemiddelingskosten eigenlijk terug konden vorderen. Ze hebben er alles aan gedaan om dit voorkomen. Het is veel geld geweest, maar ik heb me er maar bij neergelegd’, zegt Huisman gelaten.
Horten en stoten
Naast het Steunpunt Bemiddelingskosten zijn er nog meer instanties waar Groningse huurders terechtkunnen om hun bemiddelingskosten terug te krijgen. In de zomer van 2014 richtte toenmalig rechtenstudente Geeske de Vries Terugvorderen.nl op. Inmiddels heeft haar bedrijfje zo’n zeshonderd mensen geholpen. Met uiteenlopende resultaten. ‘We nemen altijd eerst contact op met de huurmakelaar in kwestie, om te kijken of we er onderling uit kunnen komen. Dit leidt vaak tot een schikking, waarbij het bureau een deel van de kosten terugbetaalt. In ongeveer één op de vijf gevallen zijn wij een juridische procedure gestart. Alle afgeronde zaken hebben we tot nu toe ook gewonnen’, vertelt De Vries.
Maar het is niet eenvoudig om onterechte bemiddelingskosten terug te vorderen. Het gaat met horten en stoten, en er is veel geduld voor nodig. ‘We hebben vaak te maken met onwillige makelaars die niet reageren of agressief reageren. En als het tot een rechtszaak komt, kan deze tot een jaar duren’, legt de juriste uit.
Failliet bureau
Dat alle inspanningen niet altijd tot het gewenste resultaat leiden, weet oud-student en ondernemer Paul van der Werf als geen ander. Na zijn afstuderen gaat hij op zoek naar een zelfstandige woning. In januari 2013 vindt hij op de website van huurmakelaar DNHL een appartement in de buurt van Corpus Den Hoorn. Ook DNHL rekent bemiddelingskosten: 700 euro. Van der Werf betaalt met tegenzin, maar sputtert niet tegen. ‘Ik vond het bedrag veel te hoog. Ik wist toen alleen nog niet dat deze kosten vaak helemaal niet mogen’, aldus Van der Werf.
Wat zegt de wet?
Als een bureau bemiddelingswerk verricht voor een verhuurder, mag het daarvoor kosten in rekening brengen. Maar dan alleen bij de verhuurder, en dus niet bij de huurder. Dit gold al voor zelfstandige woonruimten, maar sinds 1 juli 2016 geldt dit ook voor kamers.
Ten onrechte betaalde bemiddelingskosten kun je terugeisen. Voor zelfstandige woonruimten kan dit tot vijf jaar na dato. Voor kamers kan dit alleen als de bemiddelingskosten na 1 juli 2016 betaald zijn.
In sommige gevallen mag de huurmakelaar wel bemiddelingskosten vragen van een huurder. Dit geldt bijvoorbeeld als de huurmakelaar van een woningzoekende de opdracht heeft gekregen om voor hem of haar op zoek te gaan naar een woning die niet binnen het bestaande aanbod van de makelaar valt.
De hoge kosten blijven toch aan hem knagen. Als hij hoort dat een stel in zijn appartementencomplex hun bemiddelingskosten via de rechter terug heeft weten te krijgen, besluit Van der Werf ook in actie te komen. In februari 2014 stapt hij naar het Juridisch Loket. Dat verwijst hem door naar Niels Hollander, de advocaat die ook de zaak van zijn buren behandelde.
‘Ik heb mij toen opgesteld als huisvertegenwoordiger en maakte een Facebookpagina aan, zodat andere huurders zich ook bij deze zaak aan konden sluiten. Hieruit bleek dat er veel meer ontevreden huurders waren’, vertelt de oud-student.
Hollander neemt namens Van der Werf en zijn buren contact op met de advocaat van DNHL. In de maanden daarop is er veel contact tussen de twee advocaten, maar in oktober 2014 loopt het spoor dood. Bemiddelingsbureau DNHL heeft zich in de tussentijd failliet laten verklaren, en Hollander ziet er geen heil meer in om naar de rechter stappen en de kosten aan te vechten.
Andere rechtspersoon
Volgens Van der Werf heeft DNHL na de faillietverklaring zijn activiteiten onder een andere naam voortgezet. In het handelsregister van de KvK is inderdaad te zien dat DNHL is uitgeschreven. Maar of en onder welke naam het bedrijf verder is gegaan, is lastig vast te stellen.
Wel is duidelijk dat huurbemiddelaars regelmatig van rechtspersoon wisselen. In augustus 2015 publiceerde het Steunpunt Bemiddelingskosten een lijst met 27 bemiddelaars die op dat moment in Groningen actief waren. Een zoektocht naar deze bemiddelaars in het register van de KvK levert het volgende resultaat: zeven van de bedrijven hebben zich inmiddels uitgeschreven. Zeker vier van hen zijn onder een andere naam verdergegaan.
Op de oude adressen van deze bemiddelaars huizen nu ‘nieuwe’ vastgoedbedrijven met een ander naambordje. Waar eerst Kappenburg en van Prooijen zat, zit nu Noordelijk Woningvastgoed. Op de locatie van Maxx Vastgoed Groningen BV vind je tegenwoordig Maxx aanhuurmakelaars Groningen BV. Waar ooit Spot In BV gevestigd was, prijkt nu de naam Spot IN Vastgoed BV op de gevel.
Lastig, maar hoopvol
Volgens juridisch adviesbureau Frently ligt het aantal opgeheven Groningse bemiddelingsbureaus zelfs nog hoger. De teller staat inmiddels op elf, laat het bureau weten.
Frently is gespecialiseerd in huurrecht, maar neemt geen procedures meer in behandeling voor het terugvorderen van bemiddelingskosten. ‘Daar hebben we het te druk voor. Het kost ons te veel tijd en levert te weinig op’, legt medewerker Jan Pieter Fortuin (22) uit. ‘Vanwege de vele opgeheven bureaus kunnen we bij zulke zaken niks garanderen. Een zaak beginnen tegen een rechtspersoon die niet meer bestaat, is erg lastig.’
Maar uitspraken van de Rechtbank Midden-Nederland en de Rechtbank Amsterdam bieden hoop. In de betreffende zaken waren bemiddelingskosten betaald aan een bureau, waarvan de BV werd opgeheven. De personen achter het bureau richtten vervolgens een nieuwe rechtspersoon op. De rechtbanken oordeelden dat de nieuwe BV’s de kosten moesten vergoeden die de huurders hadden betaald aan de oude BV’s. ‘Met de trucjes van huurbemiddelaars gaan wij dus niet mee. Dit zijn mooie uitspraken, waar we in nog lopende zaken goed gebruik van kunnen maken’, stelt De Vries hoopvol.
De Universiteitskrant heeft Spot IN Vastgoed, Maxx aanhuurmakelaars Groningen en Noordelijk Woningvastgoed om een reactie gevraagd, maar geen enkel bureau wilde reageren.